Una oficina sostenible: impacto en las valoraciones RICS y las tasaciones ECO

Juan Fernández-Aceytuno, director del Grupo de Trabajo “Criterios ESG y Valoración” del Observatorio de Arquitectura Saludable (OAS) , firma este artículo publicado en el Playbook de IFMA España y titulado “Una oficina sostenible: impacto en las valoraciones RICS y las tasaciones ECO“.

Hace unos años, hablar de salud y bienestar en la oficina era casi revolucionario. Hoy en día no podemos concebir esos espacios de trabajo -en la empresa, la vivienda o el coworking– sin pensar en el cuidado de las personas, de los trabajadores de las empresas que alquilan las oficinas.
Hace no muchos años, el CEO o el Director Financiero eran “los clientes”, hoy sus empleados son también centro de atención. Desde el Observatorio de Arquitectura Saludable (OAS) a cuya Junta Directiva pertenezco y donde coordino el grupo de trabajo “Valoración y Tasación”, sostenemos que invertir en un espacio saludable es invertir en un valor al alza y que todos los recursos empleados en mejorar el workplace tienen un claro retorno de la inversión que urge estandarizar y cuantificar.

Pasamos alrededor del 90% de nuestras vidas en espacios cerrados. La calidad del aire, la luz, el confort higrométrico y de temperatura, el acústico, los materiales utilizados en la construcción, decoración y mobiliario de edificios y oficinas, la ergonomía, mejorar el bienestar físico, mental y social de las personas, contribuyen a mejorar la calidad de vida (salud, bienestar, creatividad, rentabilidad y seguridad, entre otras).

Recordemos que el binomio renta/ocupación es lo que más afecta a una valoración de un edificio de oficinas: tradicionalmente nos hemos centrado en los ingresos, dejando a veces de lado la arquitectura sostenible de nuestros edificios, que maximiza la ocupación, y por tanto su valor.

La sociedad actual está demandando estándares de calidad y confort cada vez más altos, con espacios de trabajo proyectados y construidos con criterios que van más allá de la sostenibilidad y la eficiencia energética. Espacios innovadores capaces de atraer y fidelizar el talento, fortaleciendo el compromiso y sentimiento de pertenencia de los empleados a sus organizaciones. Algo así como “elijo y me quedo con quien me valora y me cuida”. Los empleados deben sentirse en la oficina “mejor que en casa”, lo que devolverá la sensatez para recuperar la cultura de empresa y los niveles de productividad, superando una fase quizás exagerada de exaltación del teletrabajo, que probablemente quedará limitado a una mayor flexibilidad.

Los principales estándares de tasación y valoración del mercado van mejorando en transparencia y mejora de su percepción por parte de inversores, fondos, bancos y entidades reguladoras. Veamos dos ejemplos: las valoraciones siguiendo el estándar RICS, y las valoraciones con finalidad mercado hipotecario.

La RICS (Royal Institution of Chartered Surveyors) es una organización profesional que establece estándares y prácticas en la industria de la valoración de activos inmobiliarios. Podemos identificar varios impactos en las valoraciones RICS:

 

1. 1. Valoración basada en el retorno de la inversión: la RICS ha adoptado el enfoque de valoración basado en el retorno, que considera no solo las características físicas de un edificio, sino también su desempeño y beneficios para los ocupantes. La mejor calidad de vida en un edificio puede influir en el retorno de la propiedad, lo que a su vez puede tener un impacto en su valoración.

 

• • 2. Métricas de sostenibilidad y bienestar: la RICS ha desarrollado herramientas y métricas para evaluar la sostenibilidad y el bienestar en los edificios, como la certificación RICS SKA Rating. Estas herramientas consideran factores relacionados con la calidad de vida, como la calidad del aire, la iluminación natural, la eficiencia energética y la salud de los ocupantes. Un edificio que cumple con estos criterios puede recibir una mejor valoración en términos de sostenibilidad y bienestar.

 

• • 3. Influencia en la demanda y el mercado: la calidad de vida en los edificios puede afectar la demanda y la competitividad en el mercado inmobiliario. Los edificios que ofrecen una mejor calidad de vida, como espacios verdes, áreas de descanso, instalaciones deportivas, acceso a servicios y transporte, suelen ser más atractivos para los ocupantes y pueden obtener una mayor demanda. Esta demanda creciente puede influir en las valoraciones de los edificios, ya que refleja su atractivo y potencial de ingresos.

 

• • 4. Cumplimiento de estándares y regulaciones: la RICS promueve el cumplimiento de estándares y regulaciones en la industria inmobiliaria. Los edificios que cumplen con los estándares de calidad de vida, como los relacionados con la accesibilidad, la seguridad y el bienestar de los ocupantes, pueden recibir una mejor valoración debido al cumplimiento de estos requisitos.

La mejor calidad de vida en los edificios tendrá impacto en las valoraciones RICS, ya sea a través del retorno y estrategia de salida del inmueble, la consideración de métricas de sostenibilidad y bienestar, la influencia en la demanda y el mercado, o el cumplimiento de estándares y regulaciones.

En segundo lugar, enumero algunos puntos clave sobre cómo la calidad de vida en los edificios puede influir en las valoraciones para el mercado hipotecario:

 

1. 1. Valoración de la propiedad: los prestamistas hipotecarios evalúan el valor de una propiedad antes de aprobar un préstamo hipotecario. La calidad de vida en un edificio puede aumentar su atractivo y, en consecuencia, su valoración. Elementos como la ubicación, los servicios cercanos, las áreas verdes, la seguridad, la accesibilidad y la proximidad a instalaciones educativas y de salud pueden influir positivamente en la valoración de la propiedad.

 

• • 2. Riesgo crediticio: la calidad de vida en un edificio también puede afectar el riesgo crediticio percibido por los prestamistas. Un edificio con una mejor calidad de vida puede atraer a ocupantes de alta calidad, lo que reduce el riesgo de incumplimiento de los pagos hipotecarios. Como resultado, los prestamistas pueden considerar estas propiedades como activos de bajo riesgo y ofrecer mejores condiciones de financiación, como tasas de interés más bajas o condiciones más favorables.

 

• • 3. Potencial de liquidez: los edificios con una mejor calidad de vida suelen tener un mayor potencial de salida en el mercado inmobiliario. Los compradores y los inversores buscan propiedades que brinden una experiencia de vida agradable y cumplan con sus necesidades y preferencias. Por lo tanto, los edificios que ofrecen una mejor calidad de vida pueden atraer a más compradores potenciales y tener una mayor demanda en el mercado, lo que puede influir positivamente en las valoraciones y en la percepción de la inversión.

 

• • 4. Eficiencia energética y ahorro de costes: la calidad de vida en los edificios también puede estar relacionada con la eficiencia energética y el ahorro de costes. Los edificios que cuentan con características sostenibles, como sistemas de energía renovable, aislamiento eficiente, iluminación LED y tecnologías de control avanzadas, no sólo ofrecen beneficios ambientales, sino que también pueden generar ahorros económicos a largo plazo. Estos ahorros pueden influir en las valoraciones, ya que los compradores y los prestamistas deben considerar la potencial reducción de costes.

 

• • 5. Cumplimiento de estándares y regulaciones: la UE, a través del BCE, está realizando ya test de estrés de sostenibilidad a las quince principales entidades financieras españolas, extendiéndose a las más pequeñas a través del Banco de España. Para el BCE, la huella de carbono de una entidad financiera, por ejemplo, no es la de la actividad del banco, sino la de las empresas y particulares que financia. Es obvio que esta presión por parte del BCE va a generar un efecto de “cherry picking” por parte de las entidades financieras, que competirán por invertir en edificios cuyos estándares sean E, S y G.

En definitiva, no es una tendencia, no estamos hablando del futuro: la valoración y la tasación ya contemplan estos aspectos. La ESG, más allá de modas y “frikismos”, va a influir en las valoraciones: es aconsejable ponerse las pilas.